En los años del boom inmobiliario mucha gente compro inmuebles sobre plano, y para ello firmo unos contratos de compraventa (o en ocasiones con la firma de un previo de contrato de arras, o de promesa de compraventa), y luego o bien no se formalizo la compra por que la empresa desapareció, o bien no se acabo de construir o incluso ni se empezó la obra.
A tal efecto os comento la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Castellón en aras del procedimiento ordinario 707/17.
ESTIMO la demanda interpuesta por (xxxx), representados por el Procurador D. Leopoldo Segarra Peñarroja contra BANKIA, S.A., representada por el Procurador D. Joaquín Jañez Ramos, y en consecuencia,
1.- CONDENO a BANKIA, S.A., al pago a (xxxx) de la cantidad de 12.840 euros (doce mil ochocientos cuarenta euros), más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de presentación de la demanda, 20 de junio de 2017.
2.- CONDENO asimismo a BANKIA, S.A., al pago de las costas derivadas del presente procedimiento.
Se acciona demanda de reclamación de cantidad por aplicación de la La Ley 57/68 de 27 de julio sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas fue derogada por la Disposición Derogatoria 3ª de la Ley 38/99, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, disposición que fue introducida por la Ley 20/2015 de 14 de julio.
Esta última en su Disposición Final 3ª modifica la Disposición Adicional 1ª de la LOE, pero estas novedades y modificaciones no entran en vigor hasta el 1 de enero de 2016, conforme establece la Disposición Final 21ª de la Ley 20/2015.
En esta ocasión el contrato de compraventa suscrito por el actor, lo fue en fecha 27 de septiembre de 2007, y por lo tanto, antes de la derogación de la Ley 57/1968 con efectos desde el 1 de enero de 2016, por lo que habrá que estar para resolver la cuestión a lo dispuesto en el artículo 1 de la Ley 57/1968 y a la inicial redacción de la Disposición Adicional 1ª de la LOE.
Por tanto en primer lugar, hay que exponer que solo puede aplicarse esta ley en los contratos firmados anteriores al 1 de enero del 2016, y el banco responde por no haber sido diligente en la entrega de cantidades en sus cuentas, y una vez ese dinero se ingresa en ellas, el banco se hace garante de lo depositado en las mismas.
Por ello, hay que tener especial cuidado en estos asuntos, por los siguientes motivos:
- Solo se garantizan las cantidades que se han ingresado.
- Hay que tener en cuenta que aquellas cantidades en metálico que se dieron al promotor en ocasión de la firma de los contratos no siempre pueden haber acabado en la cuenta bancaria, y por tanto el banco no responde de ellas.
- Es conveniente realizar diligencias preliminares para acreditar dichos extremos.
El tribunal Supremo diceLa Jurisprudencia es clara al respecto, así el Tribunal Supremo en sentencia de 8 de abril de 2016, remitiéndose a una sentencia previa de 21 de diciembre de 2015 establece la responsabilidad de la entidad financiera en la que el promotor tiene abierta una cuenta, que no consta que sea la especial a que se refiere la Ley 57/1968, en la que los compradores hicieron los ingresos de las cantidades anticipadas por la compra de viviendas sobre plano o en construcción cuya devolución no fue garantizada mediante seguro ni aval, además trae a colación una sentencia del Pleno de fecha 30 de abril de 2015, sosteniendo que la Caja de Ahorros avalista debía responder frente a los cooperativistas de las viviendas no solo de los pagos anticipados ingresados en la cuenta especial, como se decía en
el aval, sino también de los ingresados en la cuenta diferente del promotor en la misma entidad.
Es más, en dicha sentencia de 8 de abril el tribunal Supremo incide en la obligación legal de las entidades bancarias y Cajas de Ahorro señalando que la responsabilidad que el artículo 1.2 de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares, como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma entidad o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir. En suma se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito, dado que la entidad supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad especifica que establece el artículo 1.2 de la Ley 57/1968, añadiendo que la sentencia de 9 de marzo de 2016 ha reiterado la misma doctrina en el caso en que la entidad de crédito receptora de las cantidades anticipadas en una cuenta común del promotor, no en la cuenta especial exigida por la Ley 57/1968, había avalado solamente una parte de esas cantidades y se oponía a responder de la otra por la inexistencia de cuenta especial y aval
Nuestro despacho, efectúa todas las gestiones, desde el principio hasta la ejecución de sentencia y por tanto recuperar las cantidades entregadas.
Vicente Sancho